Покупка новой недвижимости на Кипре облагается НДС (VAT — Value Added Tax). Приобретение вторичной недвижимости, а также новой недвижимости, разрешение на строительство которой было получено до 1 мая 2004 года, налогом на добавленную стоимость не облагается. Однако, это не означает, что приобретение вторичной недвижимости более выгодно при прочих равных условиях, скорее, наоборот.

Ставка НДС на территории республики Кипр составляет 19%.

8 июня 2012 г. вступил в силу закон республики Кипр №73(1)/2012, вносивший изменения в налоговое законодательство. Согласно новому закону, при приобретении недвижимости взимается льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки 19% при выполнении определенных условий. Таким образом, покупателю новой недвижимости предоставляется возможность существенной экономии. 18 ноября 2016 года был опубликован закон №119(I)/2016 с дальнейшими изменениями, которые отражены ниже.

 

Требования к недвижимости и заявителю для получения льготной ставки НДС

Льготная ставка НДС предоставляется при соблюдении следующих требований:

• Покупатель должен быть физическим лицом (не компанией), достигшим 18-летнего возраста.
• Покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр (во время его пребывания на Кипре).
• У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС.
• Недвижимость должна использоваться исключительно для проживания, а не с целью извлечения дохода (например, от сдачи в аренду).

Льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв. м. жилой недвижимости, согласно архитектурным планам, утвержденным официальными органами Республики Кипр. Расчет ведется пропорционально площади в цене недвижимости (см. пример расчета ниже).

Примечание: 18 ноября 2016 года отменено ранее действовавшее правило, по которому льготная ставка 5% НДС не применялась в случае, если общая крытая площадь жилой недвижимости превышала 275 кв.м. Сейчас такого ограничения нет: какова бы ни была площадь недвижимости, льготная ставка 5% распространяется на первые 200 кв.м. в любом случае.

Пример расчета НДС

Допустим, площадь недвижимости составляет 350 кв.м., а ее стоимость – 1.500.000 евро. НДС составит:

• 1.500.000 х 5% х 200/350 = 42.857 евро, плюс
• 1.500.000 х 19% х 150/350 = 122.143 евро

Итого НДС составит 165.000, а полная стоимость недвижимости – 1.665.000 евро

Важное примечание   Если покупатель приобрел новую недвижимость, оплатил НДС, при этом не пользовался ей, то при последующей продаже он имеет право получить всю сумму ранее уплаченного НДС обратно от государства. При этом следующий покупатель заплатит НДС государству по действующим ставкам.

Признаком пользования недвижимостью является потребление воды и электричества, а также бытовыми приборами, сантехникой и пр.

Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС, отказывается от владения недвижимостью в качестве своего первого и основного места проживания на Кипре ранее, чем через 10 лет с момента вступления в фактическое владение (например, продав недвижимость или сдав ее в аренду), он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, действовавшей на момент подписания контракта, за исключением случаев смерти заявителя или передачи недвижимости его совершеннолетнему ребенку при условии, что этот совершеннолетний ребенок не пользовался ранее льготной ставкой НДС.

Приведем пример

Заявитель приобрел квартиру стоимостью EUR600.000 + НДС и воспользовался льготой, уплатив НДС 5% вместо 19%. Он решил продать свою недвижимость через три года после вступления в фактическое владение.  В этом случае, он должен будет при продаже своей недвижимости уплатить в казну НДС по следующей формуле:

600.000 х 5% = EUR30.000 – изначально уплаченный НДС.

600.000 х 19% = EUR114.000 – полный НДС, который должен был быть уплачен без льготы.

114.000 — 30.000 = EUR84.000 – сумма экономии.

84.000 х 7/10 = EUR58.800 – сумма, которую заявитель должен будет возместить в казну, в случае, если он решит продать свою недвижимость через 3 года. Таким образом, 3 года из 10 как бы «самортизированы», поскольку 3 года заявитель пользовался недвижимостью сам, а за оставшиеся 7 лет из 10 нужно доплатить разницу – отсюда и коэффициент 7/10 в данном примере.

Если же заявитель, воспользовавшийся льготой, не продает и/или не сдает в аренду свою недвижимость, а использует в качестве своей личной резиденции не менее 10 лет, то он довольствуется экономией при приобретении, в данном примере, в сумме EUR84.000, в полном объеме.

Перечень документов для получения льготной ставки НДС

Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС заявление на применение льготы по НДС. Вместе с заявлением подается декларация о том, что заявитель ранее не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС. В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать аналогичные заявление и декларацию.

К заявлению прилагаются следующие документы:

• Контракт на приобретение недвижимости
• Копия паспорта. Копия паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
• Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
• Архитектурные планы на недвижимость
• Заверенная копия разрешительной документации на строительство
• Декларация, подтверждающая соответствующие размеры недвижимости, завизированная архитектором, либо инженером по гражданскому строительству
• Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре, как-то:
  • Копии счетов за электричество
  • Копии счетов за воду
  • Копии телефонных счетов
  • Копии счетов за местные или муниципальные налоги
  • Любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.

Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю и являются частью заявления на применение льготы по НДС.

Комментарии к Закону о льготной ставке НДС

Комментарий 1

Согласно Закону о льготной ставке НДС, покупаемая недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Означает ли это, что Заявитель должен будет проживать в купленной недвижимости большую часть своего времени?

Ответ — нет, не означает. Заявитель может купить недвижимость для отдыха на Кипре, и все равно получит льготу по НДС. Главное, чтобы во время своих приездов на Кипр (как угодно редких), заявитель останавливался бы именно в данной недвижимости.

Комментарий 2

Для получения льготы по НДС Заявитель должен предоставить счета за коммунальные услуги (см. раздел выше). Означает ли это, что покупатель должен вначале купить недвижимость, оплатив НДС по ставке 19%, несколько месяцев прожить в ней и только потом, получив первые коммунальные счета, подать документы на льготу и возмещение части ранее уплаченного НДС?

Ответ — нет, не означает. Покупатель может сразу купить жилье, оплатив НДС по ставке 5%. Что до коммунальных счетов, их можно передать в департамент НДС позднее (в течение 6 месяцев), по мере их получения.

Поясним сказанное на примере. Пусть покупатель приобретает готовые апартаменты стоимостью €200.000 плюс НДС. Одновременно с подписанием контракта покупатель оплачивает 30%-й депозит в размере €60.000 плюс НДС по ставке 19% (величина НДС составит €11.400). Контракт депонируется в государственном Земельном комитете (Land District Office. Сразу после этого подается Заявление на льготу по НДС, которое утверждается в течение двух-трех недель. После одобрения льготы, покупатель оплачивает оставшиеся 70% стоимости апартаментов — EUR140.000 плюс оставшийся к уплате НДС. Налог НДС (5% от EUR200.000) составляет EUR10.000. Однако, ранее покупатель уже уплатил НДС в размере EUR11.400. Таким образом, второй платеж составит всего EUR138.600 (140.000 – 1.400). Через несколько месяцев после покупки, получив на руки первые коммунальные счета, покупатель передает их копии в департамент НДС.

 

ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ ВЫПЛАТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИОБРЕТЕНИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Налог на переход права собственности (Transfer Fee)

Покупатель становится зарегистрированным собственником недвижимости после того, как государство оформляет Свидетельство о собственности (Title Deed) на купленную недвижимость и переводит его на имя покупателя.

Данный процесс сопровождается выплатой налога государству, который называется Transfer Fee. Базой для начисления Transfer Fee является контрактная стоимость недвижимости (без учета НДС).

Ставки налога:

Стоимость недвижимости, €	Ставка налога, %
до 85.000	1,5%
от 85.001 до 170.000	2,5%
свыше 170.001	4,0%

Transfer Fee не взимается на недвижимость, облагаемую НДС (то есть первичную недвижимость). Налог платится только при покупке вторичной недвижимости

Рассмотрим пример. Вы приобрели недвижимость за €500.000. Transfer Fee, который Вам предстоит заплатить государству, составит сумму трех слагаемых:

85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 330.000*4% = €16.600

Как можно сэкономить? Вы можете оформить приобретение на два лица. Получится, что каждый по контракту платит €250.000. В таком случае, расчет будет следующим.

(85.000*1,5% + 85.000*2,5% + 80.000*4%)*2 = €13.200

Если оформить приобретение на большее число лиц, то, соответственно, можно сэкономить еще больше.

Также можно несколько оптимизировать налог путем вынесения стоимости некоторых работ и материалов за рамки основного договора купли-продажи, оформляя их как дополнительные работы («extras»). Необходимо иметь в виду, что особо злоупотреблять этим не стоит, ибо при расчете Transfer Fee Земельный Комитет (Land District Office) учитывает не только контрактную стоимость Вашего объекта недвижимости, но и стоимость похожих объектов, проданных в том же районе, примерно в то же время, что и Ваш. Они могут не согласиться с Вашими цифрами, если увидят, что стоимость Вашего объекта явно занижена по сравнению с аналогичными.

Гербовый сбор (Stamp duties)

После подписания договора купли-продажи происходит его депонирование в Земельном комитете и оплата Гербового сбора.

Гербовый сбор является госпошлиной при приобретении недвижимости. Он выплачивается единожды в течение тридцати дней с момента заключения договора на покупку недвижимости. Гербовый сбор составляет 0,15% от суммы договора купли-продажи (без учета НДС), не превышающей €170.000, и 0,2% от суммы, превышающей €170.000. Первые €5.000 Гербовым сбором не облагаются.

Таким образом, если Вы приобрели недвижимость стоимостью €500.000, то гербовый сбор составит:

5.000*0% + 165.000*0,15% + 330.000*0,2% = €907,5

Подведем итоги. При покупке недвижимости на Кипре Вы платите два налога Transfer Fee и Stamp Duties. В нашем примере, при приобретении и оформлении апартаментов контрактной стоимостью €500.000 в собственность на двух лиц, Вы единовременно платите около €14.100.

В некоторых случаях девелоперы практикуют продажу недвижимости, оформленную на юридическое лицо. В таком случае Вы приобретаете акции компании, которой эта недвижимость принадлежит. Здесь Вам не придется платить налоги при приобретении недвижимости.

 

ЕДИНОВРЕМЕННЫЕ ВЫПЛАТЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРОДАЖЕЙ ИЛИ ПЕРЕДАЧЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Налог с прироста капитала (Capital Gain Tax) 

Если Вы решили продать Вашу недвижимость на Кипре, то Вы платите налог с прироста капитала (Capital Gains Tax) по ставке 20% от полученной прибыли (разницы между ценой продажи и покупки). При этом надо учитывать, что на самом деле фактическая ставка налога значительно, в разы, меньше, так как законодательство Кипра предусматривает существенные льготы по данному налогу.

Во-первых, при отчуждении собственности налогом не облагаются первые €17.086 для каждого собственника.

Далее, если продавец эксплуатировал продаваемую недвижимость в течение не менее пяти лет и продает принадлежащий ему объект недвижимости на Кипре впервые, то первые €85.430 прироста капитала налогом не облагаются.

Более того, из налогооблагаемой базы исключаются подтвержденные затраты на эксплуатацию объекта, такие как ремонт, другие материальные затраты и т.п.

Если при покупке недвижимость была оформлена на локальную кипрскую компанию, то продажу можно оформить как продажу акций (паев) компании. В таком случае покупатель не платит Transfer Fee. При сделках с крупными комплексами недвижимости это является серьезным аргументом для покупателя.

Одним словом, правильная организация всех составляющих ведёт к эффективным сделкам с недвижимостью.

Налог на наследство

Недвижимость на Кипре не облагается налогом на наследство.

Ежегодный налог на недвижимость

Начиная с 2017 года Ежегодный налог на недвижимость полностью отменяется.